NYC-gebaseerd boutique advocatenkantoorPardalis & Nohavicka brengt de laatste juridische updates uit de wereld van onroerend goed. Pardalis & Nohavicka behandelt een eclectisch scala aan zaken, waarbij zij particulieren en bedrijfseigenaren vertegenwoordigt in civiele rechtszaken, strafzaken en zakelijke transacties, en momenteel procedeert en vertegenwoordigt zij cliënten in de Verenigde Staten en de rest van de wereld.
Makelaars in onroerend goed en genderdiversiteit
Op 17 augustus 2022 ondertekende gouverneur Kathy Hochul de wet S-536A van de Senaat, die een onroerendgoedwet uit 1927 wijzigde waarin makelaars en makelaars als verkopers werden aangeduid. Vrouwen hebben vooral goede hoop dat het nieuwe wetsvoorstel meer genderdiversiteit en gelijkheid in het onroerendgoedberoep zal creëren: het nieuwe wetsvoorstel vervangt het oudere artikel 12A van de onroerendgoedwet, waarin alle onroerendgoedmensen verkopers werden genoemd, een term waarin mannen centraal staan.
Het doel van de wetgeving was om een genderneutraal wetsvoorstel op te stellen dat de vrouwen die in het onroerend goed beroep werken erkent (wat neerkomt op 64% van de beroepsbevolking in de industrie). De nieuwe wet maakt New York consistent met de rest van het noordoosten door niet uitsluitend te verwijzen naar makelaars en verkopers van onroerend goed in het mannelijke geslacht. Concreet, de nieuwe wet:
- Verandert het woord “verkoper” in “verkoper” op 85 plaatsen in de originele montagerekening
- Vervangt het gebruik van het woord “zijn” door “hun” en “zichzelf” door “hun zelf”
Tijdens de ondertekening van het wetsvoorstel merkte senator Anna Kaplan op: “Banen hebben geen geslacht. Maar helaas gebruiken veel van onze staatswetten nog steeds genderspecifieke taal bij het bespreken van beroepen die geen geslachten hebben.”
Assembleelid Danny O’Connell voegde hieraan toe: “Mensen van alle beroepen verdienen het om gewaardeerd te worden, maar genderspecifieke taal in onze onroerendgoedwetgeving slaagt er niet in om de bijdragen van vrouwen en niet-binaire New Yorkers adequaat te erkennen. We willen dat onze werkplek de diversiteit van New York weerspiegelt.”
Volgens Bill S-56-A, A-8077A wordt een verkoper gedefinieerd als iemand die werkt onder toezicht van een erkende makelaar die helpt bij de verkoop, aankoop of leasing van onroerend goed in de staat New York. Een verkoper moet 77 uur verplichte, goedgekeurde vastgoedcursussen ontvangen, waaronder zes uur in huisvesting en discriminatie doorlopende juridische opleidingspunten.
State AG regelt inbreukzaak huurstabilisatiewet
In andere recente ontwikkelingen heeft het kantoor van de procureur-generaal van de staat New York zojuist een lopende zaak met 29 vastgoedbeheerbedrijven geregeld. Brian Lee’s recente Artikel in New York Law Journalging als volgt in op de status van de schikking en de gevolgen daarvan:
In mei 2019 werd een rechtszaak aangespannen tegen New Castle-medewerker David Drumweller, waarin werd beweerd dat New Castle en zijn werknemers de huurstabilisatiewetten van New York City schonden door renovatiekosten op te drijven om de huurkosten in huurgestabiliseerde appartementen te verhogen. De eigenaren van onroerend goed – waaronder New Castle, High Castle en andere LLC’s – werden beschuldigd van nalatigheid bij het niet goed toezicht houden op de verhuurders van New York City en hun werknemers bij het toezicht op appartementen met een laag inkomen.
Het proces en het onderzoek van de procureur-generaal duurden meer dan drie jaar. De rechtszaak werd aangespannen tegen veel eigenaren van vastgoedbeheer met de primaire gedaagde genaamd Ink Group LLC. Destijds hadden de eigenaren van het vastgoedbeheer meer dan 32 appartementsgebouwen in het noorden van Brooklyn en Manhattan in handen – die allemaal bedoeld waren om als huurgestabiliseerd te worden aangemerkt.
Met name appartementseigenaren werden ervan beschuldigd huurders uit hun gebouwen te hebben verdreven door hun gebouwen in verval te laten raken en ze vervolgens te verdrijven. Werknemers van de vastgoedbeheerfirma’s zouden dan $ 5.000 smeergeld krijgen voor het dwingen van huurders om hun appartementen te verlaten door intimidatie of door hun gebouwen te laten verslechteren tot het punt dat ze niet langer bewoonbaar waren.
Verder, Ink en andere eigenaren van vastgoedbeheer zouden opzettelijk aannemers hebben ingehuurd om cosmetische updates of renovaties aan het gebouw uit te voeren. Als gevolg hiervan mochten de eigenaren de huren slechts met een klein deel van de kosten van verbeteringen verhogen, zodat de huurgestabiliseerde status van de appartementen intact zou blijven. De eigenaren hebben echter de huren aanzienlijk verhoogd – in strijd met het individuele verbeteringssysteem van elke unit.
Daarnaast probeerden de eigenaren ook op andere manieren de status van de appartementen te dereguleren:
- Ink-eigenaren van onroerend goed en anderen dienden valse huurfacturen of huurlijsten in bij huurders en bij hun banken.
- Ink, New Castle en anderen hebben valse huurovereenkomsten ingediend met valse huurders, waaronder medewerkers, familieleden en vrienden.
- Eigenaren van onroerend goed hebben de renovatiekosten opgedreven door valse leningdocumenten in te dienen bij banken om herfinanciering voor de huureenheden te verkrijgen.
- Vastgoedbeheer bood bonussen aan aannemers en werknemers die huurders eruit gooiden, waaronder $ 5.000 betalingen aan elke werknemer voor elke huurder die naar een ander flatgebouw verhuisde.
Uit het onderzoek van de procureur-generaal van de staat New York, Letitia James, bleek dat 29 eigenaren van vastgoedbeheer LLC een gezamenlijke inspanning hadden geleverd om de appartementen te dereguleren door hun huurprijzen te verhogen, zodat de classificatie van de appartementen kon worden omgezet van “gereguleerd” naar “marktstatus”. Hierdoor konden de eigenaren hun huren aanzienlijk verhogen.
James’ schikking op voorwaarde dat de 29 eigenaren die betrokken zijn bij de schikking verantwoordelijk zouden zijn voor een totaal van $ 4 miljoen te betalen door alle entiteiten die betrokken zijn bij de rechtszaak. Dit omvat het betalen van $ 1,75 miljoen aan het NYC Affordable Housing Fund. Het biedt ook restitutie aan alle getroffen huurders van de huurregeling voor een bedrag van $ 400.000. De schikking verplichtte de eigenaren van onroerend goed ook om huurders terug te betalen voor te hoge huurprijzen, evenals huurgestabiliseerde huurovereenkomsten aan te bieden en huren opnieuw in te stellen.
Bovendien verplichtten andere voorwaarden van de schikking de eigenaren ook om elke huurder een betaling van $ 2500 te geven voor kosten die verband houden met het achterlaten van een onbewoonbaar of verslechterd appartement, samen met andere restitutievoorwaarden. Ink Property LLC en andere eigenaren moesten ook op eigen kosten een externe, onafhankelijke accountant inschakelen om de huurstabilisatiepraktijken goed te handhaven.
Over
Taso Pardalis is een van de oprichters van de Law Offices van Pardalis & Nohavicka, een toonaangevend full-service advocatenkantoor in NYC met kantoren in Manhattan, Queens en WeWork. Taso is misschien een bekende advocaat met veel zaken die de krantenkoppen halen in de grote media, maar in wezen is hij een echte ondernemer die gelooft in het ondersteunen van het kleine bedrijfsleven. Zijn aandachtsgebieden zijn: Intellectueel Eigendom, Handelsmerken, Ondernemingsrecht, Ondernemingsrecht en Vastgoedrecht.
______________
Jacqueline Weiss, afgestudeerd aan Union College, behaalde haar Juris Doctor van Albany Law School en is toegelaten tot de praktijk in de staten New York en New Jersey. Ze heeft de NYS Basic Mediation Training for Community Mediation afgerond en heeft stage gelopen bij Justice Pineda-Kirwan in het NYS Supreme Court van Queens County en is nu fulltime advocaat bij Pardalis & Nohavicka. Mevrouw Weiss heeft ervaring in de gezondheidszorg en de verdediging van beroepsaansprakelijkheidsclaims van artsen, ziekenhuizen en verpleeghuizen.
Volgend artikel
